DOM de Viña del Mar formula observaciones al megaproyecto de Empresas Copec en Las Salinas y cuestiona diseño de sus edificios
Un megaproyecto inmobiliario que considera 18 edificios, más de 2.000 departamentos, tres hoteles, 153 oficinas y 37 locales comerciales enfrenta nuevos reparos en su proceso de tramitación en Viña del Mar. Se trata de la iniciativa que Inmobiliaria Las Salinas busca desarrollar en los terrenos donde antiguamente funcionaron las petroleras, en el sector de avenida Jorge Montt, cuyas verdaderas dimensiones fueron dadas a conocer por Puranoticia.cl a partir de un certificado de factibilidad sanitaria emitido por Esval.
En ese contexto, ahora, un documento de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la Ciudad Jardín –al que accedió este medio– revela seis observaciones al anteproyecto de edificación presentado por la empresa que representa a Copec, cuestionando aspectos centrales de su configuración predial y de su diseño en este sector costero.
El acta, fechada el 6 de noviembre de 2026, fue emitida por la DOM de Viña del Mar a Inmobiliaria Las Salinas Limitada. En ella, el organismo detalla los reparos detectados tras revisar una solicitud de aprobación de anteproyecto de edificación y obra nueva.
Uno de los principales cuestionamientos apunta a la forma en que la empresa pretende emplazar las construcciones. Según explica el documento, el anteproyecto revisado contempla un conjunto armónico de cinco edificios de 13 pisos, distribuidos en cuatro lotes —S3.1, S3.2, S3.3 y S.4— que surgirían de una futura división de un terreno matriz denominado Lote S, cuya superficie alcanza los 78.493,78 m2.
La DOM advierte que esos cuatro terrenos todavía no existen material ni jurídicamente y que, por lo mismo, no corresponde tramitar el anteproyecto como si ya estuvieran constituidos. En ese sentido, sostiene que la inmobiliaria no puede acogerse al artículo 3.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), pues esta regula situaciones en que los anteproyectos involucran dos o más predios preexistentes.
Por ello, el municipio exige aclarar el emplazamiento predial y el procedimiento administrativo utilizado, además de acreditar previamente la aprobación y perfeccionamiento de la división del terreno y sus respectivas obras de urbanización.
Las observaciones también apuntan al cálculo de las normas urbanísticas aplicado por la empresa. La Dirección de Obras Municipales viñamarina señala que, pese a que actualmente existe un solo predio, la inmobiliaria efectuó los cálculos de parámetros como densidad, coeficiente de constructibilidad y ocupación de suelo de manera individual para distintos lotes que aún no existen.
Frente a ello, establece que dichos cálculos deben considerar primero las zonas E9a, E9b y E9c que afectan al terreno, determinando las normas correspondientes a cada una según la superficie que ocupan dentro del predio matriz. Solo después podrán promediarse para el terreno en su conjunto y distribuirse, respetando en cada zona sus alturas máximas y demás exigencias urbanísticas.
Otro reparo se relaciona con las características arquitectónicas de las edificaciones y las disposiciones del Plan Regulador Comunal para el sector Petroleras Las Salinas. La DOM sostiene que el proyecto no cumpliría las exigencias aplicables al zócalo, estructura que debe tener una altura obligatoria de 11 metros y un máximo de tres pisos, destinada exclusivamente a usos hoteleros y de equipamiento.
El documento plantea que los primeros pisos del proyecto contemplan servicios, comercio y hotelería, usos que corresponden a las características propias del zócalo. Sin embargo, advierte que la propuesta no respetaría su altura obligatoria, los retranqueos respecto de esa estructura ni los antejardines exigidos por la normativa. También cuestiona que se haya aplicado a los edificios un aumento de antejardín que corresponde a construcciones aisladas sin zócalo.
En una observación adicional, el organismo municipal vuelve a cuestionar el cumplimiento de las normas de antejardín y solicita que la inmobiliaria presente un plano de emplazamiento en el que se grafiquen y acoten las líneas oficiales, las líneas de edificación y las dimensiones exigidas para cada construcción.
Dos de los seis reparos están directamente relacionados con la condición de "Conjunto Armónico" invocada por la inmobiliaria para su propuesta.
En primer lugar, la DOM sostiene que no corresponde aplicar esa figura sobre los cuatro lotes proyectados, ya que la normativa exige predios colindantes preexistentes o terrenos resultantes de una subdivisión que cumplan determinadas condiciones. Como la división afecta a utilidad pública todavía no se encuentra perfeccionada, el municipio plantea que la tramitación del Conjunto Armónico debe realizarse una vez que se acredite la aprobación y recepción de esa división y sus obras de urbanización.
Pero el cuestionamiento va más allá. La Dirección de Obras Municipales de la Ciudad Jardín también pone en duda que los cinco edificios puedan ser considerados un Conjunto Armónico, debido a la manera en que están conectados entre sí.
De acuerdo con el acta, las construcciones se encuentran vinculadas estructural y funcionalmente mediante sus pisos subterráneos, que cuentan con circulaciones que las comunican. Para el organismo municipal, esa interdependencia impide considerarlas como agrupaciones de edificaciones independientes.
En respaldo de su observación, la entidad cita pronunciamientos de la Contraloría, de la División de Desarrollo Urbano y de la Seremi de Vivienda y Urbanismo de Valparaíso. A partir de esos antecedentes, concluye que los edificios no constituyen una agrupación de construcciones independientes, sino una sola unidad constructiva, por lo que no podrían acogerse a las disposiciones de Conjunto Armónico.
El acta establece que Inmobiliaria Las Salinas dispone de un plazo máximo de 60 días, contado desde la fecha del documento, para resolver las observaciones formuladas por la Dirección de Obras Municipales de Viña del Mar.
En caso de que los reparos no sean subsanados dentro de ese periodo, el expediente será devuelto al propietario, conforme a lo establecido en el artículo 1.4.9 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
De esta manera, el documento al que accedió Puranoticia.cl deja en evidencia que la tramitación del anteproyecto enfrenta seis observaciones municipales que abarcan desde la existencia legal de los terrenos donde se proyectan las construcciones hasta el cumplimiento de exigencias urbanísticas y la posibilidad de que los edificios sean considerados un Conjunto Armónico.
Consultada por Puranoticia.cl respecto de la diferencia entre las 18 unidades identificadas en los antecedentes de factibilidad sanitaria y los cinco edificios de 13 pisos contemplados en el anteproyecto observado por la DOM, Inmobiliaria Las Salinas sostuvo que existe una confusión en torno a la interpretación de esos antecedentes.
"En las informaciones que han circulado existe una confusión a partir de certificados de factibilidad que se refieren a 18 unidades dentro de la división predial. Estos 18 espacios corresponden a unidades en las que se podría construir, por ejemplo, equipamiento de menor escala y áreas de uso público, así como edificaciones de usos múltiples. La superficie integrará todos estos usos y morfologías. Tal como hemos señalado desde Las Salinas, el futuro proyecto contempla usos múltiples, con un 40% de la superficie destinada a uso público para integrarse de mejor manera a la trama urbana de la ciudad", respondió la empresa a las consultas de Puranoticia.cl.
Así, la compañía precisó que las 18 unidades mencionadas en los certificados no equivalen a 18 edificios, sino que corresponden a espacios de la división predial en los que podrían desarrollarse distintas construcciones y usos. La empresa también reiteró que su propuesta contempla destinar un 40% de la superficie a uso público.
Respecto de los cuestionamientos de la DOM sobre la aplicación de la figura de Conjunto Armónico, la configuración de los terrenos, el cálculo de las normas urbanísticas, el zócalo y los antejardines, la compañía evitó adelantar posibles modificaciones y señaló que "el proyecto se encuentra en un proceso normal de revisión por parte de la Dirección de Obras Municipales, que contempla distintas etapas de observaciones, aclaraciones y evaluación de antecedentes. Las observaciones recibidas están siendo analizadas por nuestros equipos técnicos y serán respondidas por los canales correspondientes. Por tratarse de un proceso en curso, no corresponde anticipar conclusiones sobre eventuales ajustes ni especular sobre sus resultados".
Finalmente, Inmobiliaria Las Salinas reiteró su "preocupación por la continua filtración de información que aún es parte de un proceso en trámite. Se trata de datos que son entregados sin contexto, provocando desinformación en la comunidad que sigue esas publicaciones. Cuando se habla de proyectos de ciudad la responsabilidad de cautelar los procesos es de todas las partes, pero especialmente de la autoridad competente". Asimismo, agregaron que continuarán avanzando conforme a la normativa vigente y los procedimientos establecidos.
Vale hacer presente una vez más que el acta expuesta en esta nota no corresponde a un rechazo definitivo de todo el megaproyecto, sino a observaciones formuladas a la solicitud de aprobación de anteproyecto revisada por la DOM, las que deberán ser respondidas por la inmobiliaria para que su tramitación pueda continuar.
PURANOTICIA